HLM : le transfert du bail est-il automatique ?

Un bail de location est un contrat signé entre un propriétaire et un locataire. Par principe, le locataire est ainsi réputé être le seul bénéficiaire du contrat. Toutefois certaines situations peuvent ouvrir droit à un transfert de bail.

Dans l'arrêt de la Cour de cassation du 28 septembre 2022, les juges précisent les conditions du transfert. En l’espèce, à la suite du décès de la locataire d’un logement social, son fils demeure dans les lieux sans en aviser le bailleur. Ce n’est que quatre ans plus tard que ce dernier est informé du décès de la locataire. Il est ainsi reproché au fils d’occuper le logement sans droit et le bailleur l’assigne pour faire constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et payer une indemnité d’occupation. Le fils oppose alors son droit au transfert automatique du bail.

La transmission du contrat de bail lors du décès de son locataire

Selon l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui est d’ordre public, lorsque le locataire d’un bail décède ou abandonne le logement, le bail peut alors bénéficier à l’un de ses proches. Les descendants du locataire peuvent ainsi bénéficier d’un transfert de bail sous certaines conditions. En effet l’article précise que le descendant souhaitant bénéficier du transfert de bail doit avoir habité le logement pendant au moins 1 an avant la date du décès du locataire.

En l’espèce, le fils de la locataire habitait depuis plus d’un an dans le logement faisant l’objet du litige.

Le dernier alinéa de l’article 14, dispose qu’à défaut de personnes remplissant les conditions du présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Modalité du transfert du bail : L’automaticité

La question de l'automaticité du transfert de bail s'est déjà posée à de multiples reprises par le passé. La Cour de cassation avait, par ailleurs, déjà tranché dans un arrêt rendu le 16 mai 2006 (Cass. 3e civ., 16 mai 2006, pourvoi n° 05-13.910). Dans l’arrêt rendu le 28 septembre 2022, la Cour de cassation maintient sa position en rappelant que le transfert du bail à l'occupant, opère par l'effet même de la loi à la date du décès du locataire. Elle répond, en effet au visa de l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui dispose, que lors du décès du locataire, le contrat est transféré automatiquement aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

La spécificité du transfert de bail d’un logement social :

Le transfert de bail est également possible dans le cadre d’un logement social. Pour cela, deux conditions cumulatives doivent être réunies par celui qui souhaite en bénéficier. L’article 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose en effet, qu’en cas de transfert de bail d'un logement social HLM, le descendant doit remplir les conditions d’attribution du logement (conditions de ressources, revenus), et le logement ne doit pas être inadapté à la taille du ménage, autrement dit, il ne doit pas être sous-occupé.