Un logement ancien mis en location doit-il respecter les normes actuelles ?
Le parc immobilier français mis en location comprend une part importante de logements anciens. Certains logements ne satisfont tout simplement pas aux critères de décence exigés aujourd’hui. D’autres sont en bon état, mais ne satisfont pas à toutes les normes actuellement applicables dans les constructions neuves.
Ces derniers sont-ils pour autant regardés comme indécents et donc impropres à la location ? Un bailleur doit-il en permanence remettre à neuf un logement ancien dès lors que ce dernier ne répond plus à une nouvelle norme ? La 3e chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 22 juin 2022 (Civ. 3e, 22 juin 2022, 21-10.512) a eu l’occasion de rappeler sa position sur ce point.
Que dit la loi ?
Le texte de référence en la matière est le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Ce décret liste les caractéristiques d’un logement décent — telles qu’une installation électrique conforme aux normes de sécurité, l’accès à l’eau courante et potable, etc. Il s’agit principalement de normes liées à l’hygiène et au confort.
Les normes techniques actuelles concernant les constructions neuves ne doivent donc pas obligatoirement être respectées dans les logements anciens. Seul un état correct et sécurisé avec tous les équipements indispensables à notre mode de vie actuel (salle d’eau, cuisine, chauffage…) est exigé.
Un logement ancien non rénové est-il un logement indécent à la location ?
La Cour de cassation dans un arrêt du 22 juin 2022 a été amenée à se positionner sur un litige opposant un locataire et son bailleur. En l’espèce, le locataire d’un logement ancien est tombé d’une fenêtre dépourvue de garde-corps. À la date de construction de ce logement, les normes applicables n’imposaient pas la pose d’un garde-corps.
Le locataire victime de l’accident reproche cependant à son bailleur de lui avoir loué un logement indécent et non sécurisé. De ce fait, le locataire blessé tient pour responsable de son accident son bailleur et cherche à engager sa responsabilité.
Pour fonder sa demande en dommages et intérêts, le locataire invoque l’indécence de son logement ancien dépourvu de garde-corps, équipement sécurisant les fenêtres pour prévenir tout risque de chute. De plus, le locataire invoque le fait qu’il n’a pas pu relever la dangerosité de cette installation lors de la visite du logement en sa qualité de profane dans le domaine de la construction.
Or, le décret de 2002 qui impose aux bailleurs de louer un logement décent n’impose pas textuellement de rénover les logements anciens au gré des dernières normes.
En cas d’accident, le bailleur est-il responsable ?
Cet arrêt pris par la 3e chambre civile de la Cour de cassation le 22 juin 2022 a permis de rappeler la position de la Cour face à cette interprétation des notions de logement ancien et décent.
Pour la Cour, le bailleur ne peut pas être tenu pour responsable d’un accident subi par son locataire dû à un équipement ou à l’absence d’un équipement, tant que le logement répond aux critères du décret de 2002 relatifs aux caractéristiques d’un logement décent.
En l’espèce, concernant l’absence de garde-corps dans un logement ancien, la Cour applique à la lettre le décret de 2002. Ce dernier dispose en son article 2 alinéa 3 que « Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ».
Par conséquent, ce décret n’impose pas l’installation d’un garde-corps dans les logements anciens qui en sont dépourvus au moment de la location. Les garde-corps déjà présents doivent quant à eux être entretenus de manière à ce qu’ils soient dans un état « conforme à leur usage ».
Ainsi, la Cour de cassation valide l’appréciation de la Cour d’appel ayant estimé de bon droit que « le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 imposait seulement aux bailleurs d’entretenir les garde-corps existants dans un état conforme à leur usage, mais non d’installer de tels dispositifs dans les immeubles anciens qui en étaient dépourvus, en l’absence de dispositions légales ou réglementaires l’imposant ».
Un bailleur ne manque donc pas à son obligation de louer un logement décent lorsqu’il s’agit d’un logement ancien satisfaisant aux conditions prévues par le décret de 2002 en matière de sécurité et de santé.
