Foire aux questions

Retrouvez toutes les réponses aux questions majoritairement posées à l’étude Certea.

Partie 1 :
FAQ Bail commercial

1. Comment donner congé de mon bail commercial ?

En tant que locataire d’un bail commercial, et sauf disposition spéciale prévue au bail, vous pouvez demander la résiliation du contrat auprès de votre bailleur tous les 3 ans, sans motifs particuliers.

Pour notifier à votre bailleur votre volonté de mettre fin au bail commercial au terme d’une période triennale, vous devez :

  • soit adresser votre congé par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ;
  • soit faire signifier votre congé par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par acte d’huissier de justice.

En tant que bailleur d’un local commercial, le congé ne peut être donné à votre locataire par un acte extrajudiciaire délivré par huissier de justice.

2. Quel est le délai pour donner congé de mon bail commercial ?

Un congé ne comportant pas toutes les mentions nécessaires ou n’étant pas donné dans les délais requis risque d’entraîner de graves conséquences notamment financières comme le renouvellement du bail. Votre huissier de justice vous conseillera sur la meilleure démarche à suivre.

En tant que locataire d’un bail commercial, vous devez donner votre congé à votre bailleur en respectant un délai de préavis de 6 mois minimum avant le terme du contrat de bail ou d’une période triennale (c’est-à-dire au bout de 3, 6, 9 ans…).

Le bailleur doit quant à lui notifier son intention de mettre fin au bail 6 mois au minimum avant le terme du bail.

En cas de prolongation après le terme du bail, le congé doit être donné 6 mois à l’avance et pour le dernier jour d’un trimestre civil (31 mars, 30 juin, 30 septembre, 31 décembre).

3. Comment rédiger mon congé de bail commercial ?

Pour rédiger un congé de bail commercial qui contient toutes les mentions obligatoires, vous pouvez faire appel à notre étude.

Nous vous proposons de rédiger votre congé de bail commercial et de le faire signifier à votre bailleur.

4. Comment réévaluer le loyer d’un bail commercial ?

En tant que bailleur ou en tant que locataire d’un bail commercial, vous pouvez réévaluer le loyer tous les 3 ans ou selon une autre périodicité si le contrat de bail le prévoit expressément.

Pour cela, vous devez faire parvenir votre demande de réévaluation du loyer à l’autre partie par acte d’huissier ou par LRAR.

Notre étude reste à votre disposition pour vous conseiller.

5. Que faire en cas de loyers impayés ?

En cas de défaut de paiement des loyers et charges par votre locataire, vous pouvez :

  1. Délivrer un commandement de payer à votre locataire par acte d’huissier de justice, lequel vise généralement une clause résolutoire, détaille le montant sommes dues et rappelle au locataire son obligation de régler les loyers impayés sous un mois, faute de quoi vous serez fondé à poursuivre la résiliation du bail commercial ;
  2. Sans régularisation de la part de votre locataire dans le mois suivant le commandement de payer, demander au juge des référés de constater la résiliation du bail commercial en application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

6. Que faire en cas de troubles causés par mon locataire ?

Pour faire cesser des nuisances causées par votre locataire, vous pouvez :

  • mettre en demeure votre locataire de cesser les nuisances en lui adressant une LRAR ou par acte d’huissier pour obtenir un élément de preuve solide de votre démarche amiable ;
  • saisir le tribunal pour demander la résiliation du bail commercial si votre locataire ne cesse pas les nuisances malgré votre démarche amiable.

Votre Huissier vous conseillera sur la meilleure démarche à suivre.

7. Comment utiliser la clause résolutoire d’un bail commercial ?

La clause résolutoire insérée dans un bail commercial ne peut être appliquée qu’après un délai d’un mois suivant un commandement signifié au locataire et demeuré infructueux.

Si le locataire ne régularise pas sa situation, vous pouvez demander au juge des référés de constater l’acquisition de ladite clause, de prononcer la résiliation du bail commercial et d’ordonner l’expulsion du locataire.

8. Puis-je sous-louer mon bail commercial ?

En tant que locataire d’un bail commercial, il faut savoir que toute sous-location totale ou partielle est en principe interdite. Cependant, la sous-location peut être permise par une clause spéciale du bail ou avec l’accord préalable du bailleur.

Vous devrez ainsi faire notifier votre intention de sous-louer votre bail commercial à votre bailleur par LRAR ou par acte extrajudiciaire délivré par huissier.

En cas de sous-location autorisée, le bailleur aura alors 15 jours pour indiquer s’il souhaite concourir à l’acte, à défaut l’acte sera régularisé sans lui.

9. Puis-je céder mon droit au bail ?

En tant que locataire, vous pouvez librement choisir de céder votre droit au bail commercial. Un bailleur ne peut pas s’y opposer. Vous pouvez choisir de céder votre fonds de commerce comprenant votre droit au bail ou uniquement votre droit au bail.

Cependant, les parties peuvent prévoir dans le contrat de bail des clauses prévoyant les formalités et conditions d’application de cette cession.

10. Comment céder mon droit au bail commercial ?

Pour céder votre droit au bail commercial, vous devrez avertir votre bailleur par acte d’huissier.

Vous recevrez en contrepartie de la cession de votre droit au bail le paiement d’une indemnité par le nouveau locataire.

Un état des lieux devra également être réalisée entre votre bailleur et vous-même avant l’entrée dans les lieux du nouveau locataire.

Votre huissier sera à votre écoute pour vous apporter le meilleur conseil sur le sujet et vous assister dans la réalisation de cet état des lieux.

11. Quelle est la durée d’un bail commercial ?

Un bail commercial est conclu pour une durée minimum de 9 ans.

Vous pouvez choisir une durée de bail supérieure 9 ans, mais cette durée doit être spécifiée. En d’autres termes, vous ne pouvez pas signer un bail commercial avec une durée indéterminée.

12. Comment renouveler un contrat de bail commercial ?

Le locataire qui souhaite obtenir le renouvellement de son bail commercial doit en faire la demande au bailleur dans les 6 mois précédant l’expiration du bail, ou le cas échant à tout moment au cours de sa prolongation. Cette notification est faite par LRAR ou par acte d’huissier.

Le bailleur, qui dispose alors de trois mois pour y répondre, peut néanmoins refuser le renouvellement du bail commercial à son locataire si celui-ci peut justifier d’un motif légitime (par exemple la non-exploitation des locaux par le locataire, le défaut de paiement des loyers et charges…).

Le bailleur peut également accepter le principe du renouvellement mais solliciter une modification du prix. Il fait connaître le montant du nouveau loyer envisagé dans le congé qu’il délivre ou dans la réponse au locataire.

13. Un bailleur peut-il refuser le renouvellement de mon bail commercial ?

Par principe, le bailleur peut refuser le renouvellement d’un bail commercial mais sera en contrepartie tenu de payer au locataire une indemnité d’éviction.

Cette indemnité ne sera pas due pour certains motifs légitimes détaillés dans la Code de commerce, parmi lesquels :

  • Le non-respect ou l’inexécution des obligations du locataire (par exemple loyer impayé, absence d’exploitation du local…) ;
  • L’insalubrité du local loué nécessitant la destruction de l’immeuble ;
  • La non-conformité du local aux règles applicables en matière de baux commerciaux ;
  • La volonté du bailleur de reprendre le local pour y résider ou y faire résider ses proches, à condition que ce dernier ne dispose pas d’une autre résidence habitable.

14. Quelles sont les obligations du bailleur d’un local commercial ?

Les 3 principales obligations du bailleur d’un bail commercial envers son locataire sont :

  1. De mettre à disposition le local loué au locataire ;
  2. D’entretenir le local loué en ce qui concerne les travaux qui lui incombent ;
  3. D’assurer au locataire une jouissance paisible du local loué.

15. Quelles sont les obligations du locataire d’un bail commercial ?

Les 6 principales obligations du locataire d’un bail commercial sont :

  1. De payer le loyer et les charges ;
  2. D’exploiter l’activité commerciale prévue dans le contrat de bail commercial ;
  3. De ne pas cesser son activité commerciale ;
  4. De maintenir le local dans un état propre et entretenu ;
  5. De ne pas causer de nuisances au voisinage ;
  6. De restituer le local en bon état à la fin du bail commercial.

16. Le locataire d’un bail commercial peut-il changer d’activité ?

Un locataire peut exercer une ou plusieurs activités connexes ou complémentaires, voire changer d’activité principale tout en continuant d’exploiter le local commercial loué. Pour ce faire, l’information du bailleur est obligatoire. Le locataire doit faire notifier son intention à son bailleur par LRAR ou par acte extrajudiciaire (signifié par huissier de justice), et en informer les créanciers inscrit sur le fonds.

Lorsqu’il s’agit d’une demande pour une activité complémentaire ou connexe à celle prévue dans le contrat de bail, le bailleur dispose de 2 mois pour contester le caractère connexe ou complémentaire de l’activité. Le bailleur dispose en revanche de 3 mois pour exprimer son acceptation ou son refus quant à une demande faite en vue d’un changement d’activité. Sans réponse de la part du bailleur, son accord est présumé acquis.

17. Le bailleur peut-il refuser le changement d’activité de son locataire ?

Un bailleur peut refuser le changement total d’activité de son locataire pour différentes raisons, comme :

  • un motif grave et légitime ;
  • un risque de concurrence trop important pour des tiers ;
  • exercer son droit de reprise afin de procéder à des travaux urgents par exemple.

Dans le cas où la nouvelle activité est connexe ou complémentaire à celle déclarée dans le contrat de bail, le bailleur ne peut pas refuser ce changement d’activité.

Partie 2 :
FAQ Bail d'habitation principale

18. Comment rédiger un contrat de bail ?

Un contrat de bail peut prendre la forme d’un acte sous seing privé ou d’un acte authentique. Ce contrat doit être réalisé en autant d’exemplaires que de parties au contrat, et respecter un contrat type défini par décret. Il devra notamment faire mention :

  • des informations relatives aux parties ;
  • des informations relatives au logement ;
  • du montant du loyer, des charges et du dépôt de garantie ;
  • de la durée et de la date de prise d’effet du bail ;

Votre huissier pourra vous accompagner dans la rédaction de votre contrat de bail, afin de sécuriser vos droits et ceux de votre futur locataire.

19. Quels documents doivent être remis à mon locataire ?

Les documents à remettre au locataire pour un logement vide sont :

  • une copie du contrat de bail ;
  • un dossier de diagnostic technique (diagnostic de performance énergétique, constat de risque d’exposition au plomb, état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz…) ;
  • une notice informative portant sur les droits et obligations des parties ;
  • l’état de lieux d’entrée et de sortie ;
  • une copie de la convention de l’Anah si le logement est conventionné ;
  • une copie de la grille de vétusté si une telle grille est appliquée à la location du logement ;
  • un extrait du règlement de la copropriété si le logement est dans une copropriété ;
  • les quittances de loyer si le locataire en fait la demande ;
  • le récapitulatif des charges sur demande du locataire ;

Pour un logement meublé, il faut par ailleurs penser à transmettre un inventaire du mobilier intégré à la location.

20. Quels documents peuvent être demandés au locataire ?

Les documents que vous pouvez demander à votre locataire sont :

  • une pièce d’identité en cours de validité comportant une photographie du titulaire ;
  • un justificatif de domicile ;
  • un ou plusieurs documents attestant de l’activité ou des activités professionnelles du locataire ;
  • un ou plusieurs documents attestant des ressources financières du locataire.

21. Quels sont les motifs pour donner congé à mon locataire ?

Que le logement soit vide ou meublé, les motifs de congé sont strictement énumérés et le bailleur doit pouvoir en justifier :

  • vente du logement loué, procurant au locataire d’un logement vide un droit de préemption avec la formulation d’une offre d’achat ;
  • reprise du logement afin d’y habiter ou d’y faire habiter un proche ;
  • un motif légitime et sérieux (inexécution par le locataire de ses obligations).

22. Comment reprendre mon logement loué ?

Si vous souhaitez retrouver la jouissance de votre logement loué, vous devez en avertir votre locataire au moins 6 mois avant la fin du contrat de bail pour un logement vide, ce délai étant ramené à 3 mois pour un logement meublé.

Pour informer votre locataire de votre intention de mettre fin au bail en invoquant un motif valable (vente du logement, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux), vous pouvez lui notifier votre congé au choix :

  • par lettre remise en mains propres contre récépissé ou émargement ;
  • par lettre recommandée avec accusé de réception ;
  • par acte d’huissier.

En confiant votre congé à un huissier de justice, vous vous assurez que le congé respecte les délais et formalités légales vous évitant ainsi le risque d’une contestation ou d’un renouvellement de bail non voulu.

23. Quel est le délai de préavis pour donner congé à mon bailleur ?

Le délai de préavis applicable au locataire dépend notamment de la localisation de votre bien. Si le logement loué est situé dans une zone dite tendue, le délai de préavis pour donner votre congé à votre bailleur est réduit à 1 mois comme en matière de logement meublé.

Dans les autres zones, le délai de préavis d’un logement vide est de 3 mois minimum.

Pour savoir si votre logement est situé dans une zone tendue, vous pouvez effectuer une recherche en ligne à partir du simulateur mis en place par les services publics.

24. Comment rédiger une lettre de congé à mon bailleur ?

Vous pouvez retrouver des modèles de lettre de congé sur internet.

Pour vous assurer que votre lettre de congé contient toutes les mentions exigées, faites appel à notre étude d’huissier. Nous pouvons rédiger votre congé et en remettre copie à votre bailleur par acte d’huissier, ce qui permet de donner une date de départ unique et certaine à votre congé.

25. Comment bénéficier d’un droit de préemption en tant que locataire ?

Seul le locataire d’un logement vide qui ne fait pas l’objet d’une location saisonnière peut bénéficier d’un droit de préemption dans le cas de la mise en vente du logement par le bailleur.

En tant que locataire, vous avez 2 mois à compter de la remise du congé pour vente de votre bailleur pour lui faire notifier votre volonté d’acheter le logement loué. Sans réponse de votre part dans ce délai, vous êtes présumé avoir renoncé à exercer votre droit de préemption.

Vous pouvez faire signifier à votre bailleur votre volonté d’acquérir le logement loué par LRAR ou par acte d’huissier.

26. Le locataire doit-il continuer à régler ses loyers après un congé ?

Lorsque votre locataire a donné son congé, ce dernier a l’obligation de continuer à payer son loyer et les charges jusqu’à la fin du préavis.

Une exception est toutefois prévue si un nouveau locataire reprend le bail et occupe les lieux avant la fin du délai de préavis en accord avec le bailleur. Dans ce cas, le locataire ne sera tenu au loyer que jusqu’à l’occupation du nouveau locataire.

27. Quelle est la juridiction compétente en cas de litige avec mon locataire ?

En cas de litige avec votre locataire, la première étape est de tenter de trouver une solution à l’amiable, soit directement avec lui soit en faisant appel à la commission de conciliation.

Si cette conciliation échoue, il vous faudra saisir la juridiction compétente pour connaître des litiges locatifs, à savoir le Juge des contentieux de la protection rattaché au Tribunal Judiciaire dont dépend l’immeuble objet de la location.

28. Quel est le délai de prescription en cas de loyers impayés ?

Par dérogation avec le délai quinquennal, le délai de prescription des actions inhérentes au contentieux locatifs, et notamment en cas de loyers impayés, est de 3 ans.

Un bailleur peut donc réclamer pendant 3 ans un loyer ou des charges impayés à son locataire, y compris lorsque ce dernier a quitté le logement loué entre temps.

29. Que faire en cas de loyers impayés ?

En tant que bailleur, si vous faites face à un loyer impayé, vous devez dans un premier temps vous adresser à votre assureur si vous avez souscrit une garantie loyers impayés et à la caution de votre locataire dans le cas contraire.

Si par ailleurs votre locataire bénéficie d’une allocation au logement, vous devez avertir la CAF ou la MSA de cet impayé.

L’une des principales étapes sera ensuite de délivrer par huissier de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, si une telle clause est prévue. En cas d’impayé persistant ou sans clause résolutoire, il vous faudra ensuite demander au juge de constater ou prononcer la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de votre locataire.

30. Qu’est-ce qu’une clause résolutoire dans un contrat de bail ?

La clause résolutoire contenue dans un contrat de bail est une clause qui permet de mettre fin au contrat de bail pour certains motifs particulier, sans effet rétroactif.

L’application de cette clause résolutoire peut être prévue lorsque le locataire ne respecte plus certaines obligations lui incombant, comme le non-paiement des loyers, des charges ou du dépôt de garantie, ou encore en cas de défaut de souscription d’une assurance locative.

31. Comment faire appliquer la clause résolutoire ?

Qu’il s’agisse d’un impayé (loyer, charge, caution…) ou du défaut de souscription d’une assurance locative, vous devez préalablement faire signifier au locataire un commandement de payer par acte d’huissier de justice.

À l’issue d’un délai de 2 mois pour impayés, et 1 mois pour l’assurance, si votre locataire n’a pas déféré au commandement remis, vous pouvez demander au juge de constater l’acquisition de la clause résolutoire au contrat de bail avec comme conséquences principales la résiliation du bail, la condamnation à l’arriéré locatif et l’expulsion du locataire.

32. Quelle est la durée d’un bail d’habitation ?

Pour un logement vide, la durée minimale d’un bail d’habitation est de 3 ans si le bailleur est une personne physique ou une société civile familiale ou une indivision, et de 6 ans si le bailleur est une personne morale.

Pour un logement meublé, la durée minimale du bail est de 1 an. Cette durée minimale est de 9 mois pour un logement étudiant meublé.

33. Comment renouveler un bail d’habitation ?

Le renouvellement d’un bail d’habitation peut être proposé par la délivrance d’une offre répondant aux exigences de forme et de délai des congés.

En l’absence de congé, le bail d’habitation est reconduit dans les mêmes conditions notamment de loyer et de durée (3 ans si le bailleur est une personne physique, une indivision ou une SCI familiale, 6 ans si le bailleur est une personne morale).

34. Comment garantir le paiement des loyers et des charges ?

En tant que bailleur, vous pouvez garantir le paiement des loyers et des charges de votre locataire en :

  • souscrivant une garantie loyers impayés (GLI) ;
  • bénéficiant de la garantie Visale, qui est un service gratuit de sécurisation des loyers proposé par Action Logement sous certaines conditions ;
  • exigeant un cautionnement, qui ne peut être demandé si bailleur a souscrit une assurance ou toute autre forme de garantie (à l’exception du dépôt de garantie).

35. Comment actionner la caution solidaire ?18. Comment actionner la caution solidaire ?

Pour faire jouer la caution solidaire de votre locataire en cas d’impayés, vous devez adresser à la personne qui s’est portée caution une mise en demeure de payer à la place du locataire.

Pour cela, vous pouvez adresser cette mise en demeure par LRAR ou par acte d’huissier.

Dans le cas où un commandement de payer visant la clause résolutoire est délivré au locataire, cet acte doit être dénoncé à la caution dans un délai de 15 jours. A défaut, les pénalités et intérêts de retards ne peuvent lui être réclamés.

36. Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Pour un logement vide, le montant maximum d’un dépôt de garantie correspond à 1 mois de loyer sans les charges.

Pour un logement meublé, le montant maximum d’un dépôt de garantie correspond à 2 mois de loyer en principal.

Il convient de préciser qu’aucun dépôt de garantie ne peut être exigé dans le cas où le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois. En pratique toutefois, le règlement mensuel est préféré donc cette hypothèse s’avère relativement rare.

37. Sous quel délai doit être restitué le dépôt de garantie ?

Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie au plus tard 1 mois après la fin du bail, matérialisée par la remise des clés, si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Si néanmoins l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à celui d’entrée, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans les 2 mois suivant la fin de bail, en déduisant sur ce dépôt les éventuelles dépenses engagées pour remettre en état le logement.

Le locataire doit ainsi lors de la remise des clés à son bailleur lui préciser l’adresse de son nouveau domicile.

38. Que faire si mon bailleur refuse de rembourser mon dépôt de garantie ?

Si votre bailleur refuse de vous restituer le dépôt de garantie sans raison valable, vous pouvez mettre en demeure votre bailleur de vous restituer ce dépôt de garantie par LRAR ou par acte d’huissier.

Si votre bailleur ne vous rembourse toujours pas le montant du dépôt de garantie, vous pouvez faire appel à la Commission départementale de conciliation avant de saisir le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire dont dépend l’immeuble.

Si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie dans les délais, les sommes dues sont alors majorées d’un montant correspondant à 10% du loyer mensuel hors charge pour chaque mois de retard.

39. Comment réévaluer le loyer d’un bail d’habitation ?

Lorsqu’elle est prévue par le bail, la révision du loyer se fait chaque année à la date convenue par les parties ou au terme de chaque année du contrat. La variation est indexée sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE selon la formule :

(Loyer initial principal X nouvel indice IRL) / indice IRL initial)

Si le contrat de bail ne prévoit aucune clause spécifique à la réévaluation du loyer, le bailleur peut proposer un nouveau loyer à son locataire lors du renouvellement du contrat, et si le loyer est manifestement sous-évalué. Cette notification doit être faite dans les formes applicables aux congés, au moins 6 mois avant le terme du contrat.

40. Quelles sont les obligations du bailleur ?

Les principales obligations du bailleur vis-à-vis de son locataire sont :

  • de mettre à disposition un logement décent et en bon état d’usage et de réparation ;
  • de garantir au locataire la jouissance paisible du logement loué ;
  • de remettre les documents d’information inhérents au bail (DPE, état des risques et pollutions, quittance de loyer…) ;
  • de procéder aux travaux d’entretien et de réparation lui incombant.

41. Quelles sont les obligations du locataire ?

Les principales obligations du locataire sont :

  • de payer son loyer et les charges dans les délais convenus ;
  • de souscrire une assurance habitation et d’en justifier ;
  • d’entretenir le logement loué et procéder aux réparations locatives qui lui incombent ;
  • de restituer le logement à la fin du bail dans un état propre et correct par rapport à l’état des lieux réalisé au moment de la remise des clés.

42. Quelles sont les réparations à la charge du bailleur ?

Les travaux mis à la charge du bailleur sont les réparations autres que locatives, le remplacement des équipements vétustes, les travaux importants et ceux nécessaires à la conservation du logement ;

  • les travaux d’amélioration réalisés dans les parties communes ou privatives de l’immeuble où se situe le logement loué ;
  • les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement (ex. : installation d’une pompe à chaleur, isolation…) ;
  • les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien du logement ;
  • les travaux de rénovation nécessaires pour que le logement soit décent ;
  • les travaux d’entretien et de rénovation de la toiture et des façades végétalisées…

43. Quelles sont les réparations à la charge du locataire ?

Tous les travaux d’entretien courant et les réparations dites locatives sont à la charge du locataire. Il peut s’agir :

  • de l’entretien du jardin, d’un auvent, des gouttières, du balcon ou de la terrasse pour les parties extérieures (nettoyage, dégorgement…) ;
  • de l’entretien des portes, fenêtres, stores et volets (graissage, mastics, charnières…) ;
  • du maintien en état des propreté des sols, murs, plafonds (rebouchage des trous, raccord de moquette,…)
  • de l’entretien des installations de chauffage, d’électricité ;
  • de la vidange de la fosse septique le cas échéant ;
  • du remplacement des joints et ampoules, du détartrage des appareils…

44. Puis-je céder mon bail ou sous-louer mon logement ?

Vous pouvez sous-louer votre logement et céder votre bail uniquement si vous obtenez l’accord préalable écrit de votre bailleur, notamment sur le prix du loyer. Vous pouvez adresser votre demande de sous-location à votre bailleur par LRAR ou par acte d’huissier.

Attention : la sous-location d’un logement social est formellement interdite.

45. Que faire face à une sous-location illégale ?

Si vous constatez que votre locataire sous-loue son logement illégalement et sans votre autorisation, vous pouvez faire constater cette sous-location illégale par un constat d’huissier.

Il s’agira le plus souvent d’un constat de l’annonce publiée sur un site Internet (leboncoin, Airbnb…), ou d’une sommation délivrée aux occupants rencontrés dans le logement.

Vous pourrez ensuite faire signifier à votre locataire une sommation de cesser cette sous-location illicite. Si celui-ci persiste à sous-louer illégalement son logement, vous serez fondé à demander la résiliation du bail ainsi que l’expulsion de votre locataire devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire dont dépend l’immeuble.

Partie 3 :
Chèque impayé

46. Quelle est la durée de validité d’un chèque ?

La durée de validité d’un chèque est de 1 an et 8 jours, ce délai étant porté à 1 an et 30 jours pour un chèque émis dans les DOM-TOM.

Une fois ce délai dépassé, vous ne pourrez plus encaisser le chèque. Si vous déposez un chèque à votre banque après ce délai, votre chèque sera rejeté avec pour motif « chèque prescrit ».

47. Dans quel cas la banque peut-elle refuser le paiement d’un chèque ?

Une banque peut refuser le paiement d’un chèque pour plusieurs raisons telles que :

  • un chèque sans provision (au-delà de 15 euros) ;
  • une durée de validité du chèque dépassée ;
  • une opposition faite par l’émetteur du chèque pour vol ou fraude ;

Si vous souhaitez encaisser un chèque qui se révèle être sans provision, votre banque vous adressera une attestation de rejet du chèque. Dans ce cas, vous pourrez demander une deuxième fois l’encaissement de ce chèque lorsque l’émetteur de ce chèque aura régularisé sa situation ou demander un mode de paiement alternatif à votre débiteur.

48. Que faire en cas de chèque impayé ?

En cas de réception d’un chèque sans provision, votre banque vous adressera une attestation de rejet. Le premier réflexe sera alors de solliciter directement de votre débiteur qu’il réapprovisionne son compte bancaire ou vous propose un autre mode de paiement. Dans un délai de 30 jours, vous pourrez également présenter ce chèque à l’encaissement une seconde fois auprès de votre banque.

A l’issue de ce délai de 30 jours, si le chèque n’est toujours pas payé, la banque de votre débiteur vous fournira sans frais un certificat de non-paiement.

Dès lors, vous pourrez demander à un huissier de justice de signifier à votre débiteur ce certificat de non-paiement. Si votre débiteur ne vous paie pas dans les 15 jours suivants cette signification, votre huissier de justice pourra émettre un titre exécutoire et poursuivre le recouvrement forcé, avec une saisie sur salaire ou sur compte par exemple.

Partie 4 :
Constat

49. Comment présenter mon panneau d’affichage de permis de construire ?

Votre panneau d’affichage de permis de construire doit obéir à certaines conditions de présentation et de contenu pour être valable. Il doit notamment être visible et lisible depuis la voie publique, être de forme rectangulaire et mesurer au minimum 80 par 80 centimètres.

Votre panneau de permis de construire, de déclaration préalable de travaux ou de permis de démolir, doit demeurer affiché en continu durant toute la durée des travaux, particulièrement et a minima pendant les 2 mois de contestation de tiers, quand bien même vos travaux durent moins longtemps.

50. Pourquoi faire appel à un huissier de justice ?

En cas de contestation concernant le panneau d’affichage de votre permis de construire, il vous appartient de prouver que vous avez bien respecté toutes les formalités d’affichage de contenu comme de durée.

Pour cela, le moyen le plus sûr et le plus efficace est de faire appel à un huissier de justice. L’huissier de justice pourra faire un constat d’affichage de votre panneau de permis de construire, de démolir ou de déclaration préalable. Vous aurez ainsi une preuve irréfutable valant jusqu’à preuve contraire du bon affichage de votre panneau, renforcée par la réalisation de plusieurs passages pour démontrer la continuité de l’affichage.

51. Faut-il faire un constat d’huissier pour un dégât des eaux ?

Faire un constat d’huissier pour un dégât des eaux n’est pas obligatoire. Cependant, votre compagnie d’assurance pourra demander une preuve de votre dégât des eaux avant d’ouvrir une procédure d’indemnisation, et il pourra par ailleurs être opportun de vous prémunir en cas de conflit avec votre bailleur.

Pour éviter tout contretemps ou contestation dans cette procédure, nous vous conseillons de faire un constat d’huissier de votre dégât des eaux, d’autant que les experts mandatés peuvent avoir un délai d’intervention rallongé.

Un constat d’huissier est un élément de preuve renforcé faisant foi jusqu’à preuve du contraire, détaillant la nature et l’étendue du désordre que vous subissez. Par conséquent, muni de votre constat d’huissier de dégâts des eaux, vous pourrez vous assurer une procédure d’indemnisation plus rapide de la part de votre assureur.

52. Puis-je demander un constat d’huissier chez mon voisin ?

Vous pouvez demander qu’un constat d’huissier soit réalisé chez votre voisin pour faire constater un dégât des eaux vous portant préjudice.

Cependant, l’huissier de justice mandaté devra obligatoirement recueillir l’accord préalable de votre voisin ou obtenir une autorisation du juge pour pénétrer dans les lieux.

53. Comment protéger mon œuvre littéraire et artistique chez un huissier de justice ?

Vous pouvez protéger votre œuvre littéraire et artistique chez un huissier de justice en y déposant votre document en physique ou de façon dématérialisée (dessin, texte, image…).

Votre huissier de justice pourra faire un constat de dépôt de cet élément et lui conférer date certaine pouvant prouver en cas de contestation l’antériorité de votre œuvre.

54. Est-il obligatoire de faire un état des lieux pour un bail ?

Qu’il s’agisse d’un bail commercial ou d’un bail d’habitation, il est toujours obligatoire d’effectuer un état des lieux à l’entrée et à la sortie. Le transfert des risques qui s’opère à l’occasion de la remise des clés justifie en effet de connaître l’état du bien loué à chaque changement de situation afin de déterminer les responsabilités des parties.

Faire appel à un huissier de justice pour un état des lieux est vivement conseillé pour éviter toute contestation et prévenir tout litige entre un bailleur et son locataire concernant l’état du logement loué à la remise des clés et à la fin du contrat de bail.

55. Pourquoi faire appel à un huissier de justice pour dresser l’état des lieux ?

Vous pouvez faire appel à un huissier de justice pour dresser votre état des lieux d’entrée, de sortie ou intermédiaire. Vous pourrez ainsi avoir en votre possession un état des lieux qui constitue un élément de preuve irréfutable jusqu’à preuve du contraire.

Un état des lieux dressé par un huissier de justice permet ainsi d’illustrer de façon détaillée, précise et impartiale l’état du local loué et d’éviter toute contestation de la part du bailleur ou du locataire en cas de litige ultérieur.

56. Dans quels cas faire un constat Internet ?

Avec le développement des réseaux sociaux, des boutiques en ligne et plus généralement de la dématérialisation, le constat Internet réalisé par un huissier de justice présente un intérêt tout particulier lorsque vous êtes victime :

  • de harcèlement, de diffamation ou d’une usurpation d’identité sur Internet ;
  • d’un achat sur Internet frauduleux ou litigieux ;
  • d’un dysfonctionnement informatique vous portant préjudice ;
  • d’un acte de concurrence déloyale (dénigrement en ligne, publicité mensongère…) ;
  • d’une contrefaçon ;
  • d’une sous-location illicite (leboncoin, Airbnb…)
  • etc…

Le procès-verbal dressé par cet officier ministériel constituera pour vous un élément de preuve irréfutable faisant foi jusqu’à preuve du contraire et vous permettant d’agir en justice pour obtenir notamment la suppression du contenu publié ou la réparation de votre préjudice.

57. Peut-on faire une capture d’écran sur les réseaux sociaux ou les forums ?

Vous pouvez bien évidemment réaliser vous-même une capture d’écran sur les réseaux sociaux, sur les forums ou sur tout site Internet pour prouver un fait qui vous porte préjudice.

Cependant, une capture d’écran réalisée par vous-même n’aura pas une valeur probante aussi forte et ne pourra qu’appuyer un ensemble d’indices concordants plus facilement contestables. Ceci s’explique notamment par le fait que la capture d’écran peut être éventuellement modifiée, qu’il n’y a aucune garantie de son intégrité, qu’elle n’est pas officiellement datée, que son origine n’est pas certaine ou encore que le site parcouru n’était peut-être pas à jour au moment de sa réalisation.

Par conséquent, il est fortement recommandé de privilégier un constat Internet par un huissier de justice pour prouver un fait vous portant préjudice sur Internet.

58. Dans quel délai agir en cas de diffamation ?

Le délai de prescription pour agir en cas de diffamation est de 3 mois à compter du jour de la publication à l’origine de l’acte de diffamation.

Pour ne pas laisser passer ce délai de prescription, n’hésitez pas à prendre rapidement contact avec un huissier de justice, afin de faire constater l’acte de diffamation sur Internet dans les plus brefs délais après sa publication en ligne. L’huissier de Justice relèvera alors notamment tous les éléments propres à identifier la date et le caractère public de la publication litigieuse, et ainsi couvrir votre délai d’action.

59. Pourquoi faire réaliser un constat Internet par un huissier de justice ?

Un constat Internet par un huissier de justice vous permet d’obtenir un élément de preuve irréfutable jusqu’à preuve du contraire. Un huissier de justice pourra ainsi constater le contenu d’une page Web, d’un mail, d’une vidéo, d’un article, d’un commentaire ou encore d’une image publiée sur Internet.

Ces constatations effectuées de manière objective et illustrée répondent de surcroît à un protocole de prérequis techniques précis renforçant la confiance accordée par les magistrats et garantissant la force du procès-verbal, dont la date est incontestable.

Attention : dans la mesure où le contenu publié sur Internet peut disparaître d’un simple clic, il est conseillé de contacter d’urgence un huissier de justice pour recueillir son avis et au besoin procéder aux constatations afin de préserver les éléments de preuve utiles.

60. Comment prouver le contenu de mes mails par un huissier de justice ?

Un e-mail est désormais accepté comme un élément de preuve, tout comme un courrier sous forme papier. Cependant, pour être recevable et surtout exploitable devant un juge, vous devez pouvoir apporter la preuve de l’origine et de l’intégrité du message.

Un constat effectué par un huissier de justice vous permet de sécuriser ces éléments de preuve, d’une part par le respect d’un protocole technique obligatoire s’appliquant aux constats Internet, d’autre part par le relevé des propriétés des messages concernés.

Le procès-verbal ainsi dressé bénéficie d’une force probante renforcée valant jusqu’à preuve contraire.

61. Pourquoi faire un constat avant travaux ?

Quelle que soit la nature des travaux entrepris (rénovation, extension, construction, démolition, transformation, aménagement), chacun des intervenants sur un chantier engage sa responsabilité tant vis-à-vis de ses co-contractants qu’à l’égard des tiers.

En réalisant un constat avant le début des travaux, vous pourrez avoir en votre possession un élément de preuve irréfutable à opposer en cas de dommages qui seraient survenus pendant les travaux.

Ce type de constat induit généralement la visite des logements et locaux mitoyens, ainsi que la description de l’état des parties communes empruntées à l’occasion du chantier. Ce procédé offre une double protection tant vis-à-vis des autres copropriétaires ou occupants que du syndic.

62. Est-il nécessaire d’effectuer un constat après travaux ?

Un constat après travaux vous permet d’avoir un élément de preuve concernant l’état de votre logement, de parties communes ou publiques après la réalisation de travaux. Il vient généralement compléter un premier constat réalisé avant les travaux afin d’identifier précisément les éventuelles dégradations.

En cas de malfaçons constatées dans votre logement, chez vos voisins ou dans les parties communes, un constat des dégâts réalisé par un huissier de justice vous permettra d’avoir un élément de preuve irréfutable jusqu’à preuve du contraire pour notamment mettre en œuvre la garantie financière d’achèvement (GFA) ou poursuivre la réparation des dommages.

63. Dans quel cas faire un constat d’avancement de chantier ?

Certains travaux s’étalent sur plusieurs semaines et peuvent subir des malfaçons ou des retards de chantier. Par conséquent, dès que vous constatez des malfaçons ou un retard dans la réalisation des travaux, il est conseillé de demander un constat d’avancement de chantier à un huissier de justice.

Vous aurez ainsi un élément de preuve irréfutable vous permettant de demander une reprise des travaux en cas de malfaçons ou bien encore l’application de pénalités de retard à la charge de l’entreprise réalisant les travaux. Ce procès-verbal offrira une date certaine à l’état du chantier qui sera particulièrement utile en cas de litige.

64. Comment résilier mon contrat avec une entreprise de travaux ?

En tant que maître de l’ouvrage, lorsque vous signez un contrat de travaux avec un entrepreneur, vous êtes en droit de résilier unilatéralement ce contrat conformément aux clauses conventionnelles si ce dernier n’exécute pas ses obligations.

Dans ce cas, vous devrez probablement dédommager l’entrepreneur des dépenses qu’il a déjà effectuées pour votre chantier ainsi que du préjudice financier pour son entreprise suite à l’arrêt du chantier. Un accord à l’amiable doit être recherché en priorité pour mettre fin à une telle collaboration.

Pour résilier votre contrat avec une entreprise de travaux, vous pouvez faire appel à un huissier de justice. L’huissier de justice pourra ainsi faire signifier directement à l’entrepreneur votre lettre de résiliation, sans que l’entrepreneur puisse contester la date à laquelle il a pris connaissance de votre volonté de résilier le contrat.

Il est fortement recommandé de dresser au préalable un constat de l’avancement du chantier, éventuellement de façon contradictoire avec convocation de l’entreprise défaillante.

65. Pourquoi demander un procès-verbal de réception du chantier ?

Un procès-verbal de réception du chantier marque la fin du chantier et donc le transfert de responsabilité de l’entreprise vers le maître d’ouvrage. Ce procès-verbal doit être réalisé entre l’artisan et le donneur d’ordre. Sur ce procès-verbal, vous pourrez éventuellement émettre vos réserves concernant le bon achèvement du chantier.

La présence d’un huissier de justice à cette étape n’est pas obligatoire, mais elle est vivement conseillée. En effet, grâce à son expertise juridique et technique, l’huissier de justice sera à même de vous accompagner durant la réception du chantier, afin de garantir vos droits en cas de malfaçons dont il pourra constater l’existence et la nature.

66. Comment faire constater des messages sur un téléphone ?

Pour prouver l’existence d’un SMS ou de toute forme de message sur smartphone (texte, image, vidéo, audio…), nous vous déconseillons de procéder à une simple capture d’écran sur votre appareil. En effet, pour apporter comme élément de preuve un message type SMS, vous devez pouvoir garantir que ce SMS n’a pas fait l’objet de modifications ultérieures à sa réception.

Par conséquent, pour vous prémunir efficacement, vous pouvez demander un constat SMS à un huissier de justice. Un huissier de justice pourra procéder à une retranscription fidèle du SMS et ainsi apporter une certification du contenu, de ses propriétés et des coordonnées de l’expéditeur, vous permettant de produire cet élément de preuve devant un juge.

67. Puis-je faire constater du contenu sur un téléphone qui ne m’appartient pas ?

Vous ne pouvez pas demander un constat d’huissier sur le contenu d’un téléphone qui ne vous appartient pas, sans l’accord préalable du propriétaire du téléphone ou une autorisation du juge.

Il est toutefois fréquent d’effectuer des constatations sur un téléphone professionnel ou un téléphone utilisé par un enfant. L’intervention d’un huissier de justice vous permettra de protéger le cadre juridique des constatations souhaitées.

68. Puis-je faire retranscrire un enregistrement vocal ou une vidéo clandestine ?

Vous ne pouvez pas produire un enregistrement vocal ou une vidéo clandestine comme élément de preuve devant un juge en matière civile, en application du principe de loyauté de la preuve qui s’impose.

Pour produire ce type de preuve, il est impératif de s’assurer que l’interlocuteur ou la personne filmée a parfaitement conscience qu’elle est enregistrée et qu’elle ne s’y oppose pas sans équivoque.

69. Mon assurance peut-elle prendre en charge le coût d’un constat d’huissier ?

En fonction de votre compagnie ou de votre contrat, votre assurance et son service de protection juridique peuvent prendre en charge les frais et les honoraires d’un huissier de justice.

N’hésitez pas à prendre contact préalablement avec votre assureur pour connaître toutes les modalités de prise en charge de vos frais juridiques.

70. Puis-je demander le remboursement de mon constat d’huissier devant un tribunal ?

Pour les constats d’huissier, la rédaction d’actes et les consultations juridiques, il vous revient de régler les frais engagés ou en tous les cas de les avancer.

Si les frais de procédure et d’exécution forcée incombent en principe à la partie perdante, vous pouvez également demander au juge le remboursement de vos frais de constat sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Le juge pourra alors vous allouer une indemnité prenant en compte vos frais d’huissier.

Partie 5 :
Expulsion

71. Comment se déroule une procédure d’expulsion ?

Une procédure d’expulsion est obligatoirement mise en œuvre par un huissier de justice, qu’il s’agisse d’un logement ou d’un local commercial notamment. En tant que bailleur, face à un locataire mauvais payeur ou un occupant sans droit ni titre, vous ne pouvez pas vous-même procéder à l’expulsion de votre locataire sous peine de sévères sanctions.

Lorsque le juge accueille favorablement votre demande d’expulsion de votre locataire, il rend une décision à l’origine d’un enchaînement complexe et précis d’actes et de formalités visant notamment à informer le locataire poursuivi et les différents services publics concernés.

Dès lors que l’huissier de justice se rendra au domicile du locataire pour mettre en œuvre la procédure d’expulsion, il pourra se heurter à différentes difficultés nécessitant de recourir à l’assistance de la force publique (refus d’ouvrir ou de partir, agressivité, opposition physique…).

Au moment de l’expulsion du locataire, qu’il soit présent ou absent, l’huissier dressera un procès-verbal d’expulsion et procèdera au remplacement des serrures pour éviter une nouvelle introduction dans le local.

Si le locataire a laissé des meubles, ce dernier disposera de 2 mois pour les retirer du logement, faute de quoi ces meubles seront considérés comme abandonnés et vendus aux enchères s’ils ont une valeur marchande ou mis en décharge s’ils n’en ont pas.

72. Qu’est-ce que la période de la trêve hivernale ?

La trêve hivernale est un dispositif de protection des habitations évitant les expulsions des locataires durant les mois où les conditions sont les plus rudes. Elle s’étend du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante, sauf cas exceptionnel de prolongation (notamment en 2021 en raison de la crise sanitaire du Covid-19). Durant la période de la trêve hivernale, toute expulsion locative d’un local servant à l’habitation est interdite si le locataire n’a pas de solution de relogement correspond à ses besoins.

La trêve hivernale ne s’applique toutefois pas en cas de squat d’un logement ou encore en cas de domicile conjugal dans le cadre des procédures de divorce ou de conjoint violent.

73. Que faire en cas d’abandon des lieux par mon locataire ?

Si certains indices vous laissent penser que votre locataire a abandonné son logement loué (par exemple des loyers subitement impayés, portes et fenêtres en permanence fermées, la boîte aux lettres pleines, témoignage de voisins…), vous devez contacter un huissier de justice qui mettra en demeure votre locataire de justifier dûment qu’il occupe encore le logement. Après 1 mois sans réponse du locataire, l’huissier pourra pénétrer de force dans le logement pour dresser un constat visant à caractériser l’abandon du logement.

Muni de votre constat d’abandon, vous pourrez ensuite demander au juge des contentieux de la protection la résiliation du bail d’habitation et remettre en location votre logement si vous le souhaitez, une fois celui-ci officiellement repris par l’huissier de justice.

Partie 6 :
Huissier de justice

74. Quelles sont les missions de l’huissier de justice ?

Les principales missions de l’huissier de justice sont :

  • L’exécution forcée des titres exécutoires, notamment les décisions de justice et les actes notariés exécutoires (saisies diverses, expulsion…) ;
  • L’établissement de procès-verbaux de constats dans tous domaines (état des lieux, dégât des eaux, Internet, SMS, messages textes ou vocaux, informatique, travaux et chantiers, diffamation, mails, mouvement social,…)
  • La rédaction et la délivrance des différents actes de procédure judiciaires, notamment en matière civile et commerciale (assignation en justice, signification de jugement, de conclusions…) ;
  • Le recouvrement amiable et l’engagement de toute formalité et action en vue de l’obtention d’un titre exécutoire ;
  • La rédaction et la signification des congés en matière civile et commerciale ;
  • Le conseil juridique.
  • Etc…

75. Comment sont délivrés les actes d’huissier de justice ?

Toute notification effectuée par huissier de justice est une signification. Par cette signification, l’huissier de justice ou par délégation un clerc assermenté, en fonction de la nature de l’acte, se rend au domicile, au siège voire sur le lieu de travail du destinataire pour lui remettre l’acte en mains propres. Pour les sociétés et plus généralement les personnes morales, l’acte est remis au représentant légal ou à toute personne habilitée à cet effet.

Si le destinataire de l’acte est absent, l’huissier de justice peut remettre l’acte à une autre personne présente au domicile ou au siège, si celle-ci l’accepte. L’huissier recueillera dès lors l’identité de la personne à qui il a remis l’acte.

Si aucune personne n’est présente au domicile ou au siège, et que l’adresse est certifiée, l’huissier déposera un avis de passage dans la boîte aux lettres faisant notamment mention de l’adresse de l’étude et invitant le destinataire à venir récupérer la copie dans les meilleurs délais.

76. Quelle est la valeur d’un constat d’huissier de justice ?

Le constat d’huissier a une valeur probante particulièrement élevée, renforcée en matière civile ou commerciale. Il représente en effet un élément de preuve faisant foi jusqu’à preuve contraire, ce qui permet souvent de le qualifier d’irréfutable. Même en matière pénale, la confiance que lui accordent les juges et l’institution judiciaire dans son ensemble en fait une arme redoutable.

Vous pouvez ainsi produire un constat d’huissier comme élément de preuve devant un juge, ou pour toute action amiable en vue de prévenir un futur conflit.

77. Quel est le tarif des actes d’huissier de justice ?

Certains actes font l’objet d’honoraires libres, comme les procès-verbaux de constats ou encore les congés délivrés par l’huissier en vue de mettre fin à un bail.

Cependant, la majorité des exploits d’huissier sont soumis à un tarif règlementé. C’est notamment le cas des actes de procédure ou de recouvrement forcé diligentés dans le cadre de l’exécution d’une décision de justice.

Enfin, des droits de recouvrement trouvent à s’appliquer en fonction du montant des sommes encaissées de façon amiable ou forcée.

Pour connaître le tarif d’une prestation, n’hésitez pas à prendre contact avec votre huissier de justice.

78. Comment récupérer mon acte d’huissier après un avis de passage ?

Si vous recevez un avis de passage d’un huissier de justice, vous devrez vous rendre à l’étude afin de retirer l’acte conservé sous enveloppe fermée, muni d’une pièce d’identité. L’adresse de l’étude sera inscrite sur le dit avis de passage.

Si vous ne pouvez pas vous rendre en personne à l’étude, vous pouvez mandater un tiers. Pour cela, vous devrez rédiger une lettre de mandat autorisant la personne de votre choix à retirer l’acte à votre place, accompagné d’une copie de votre pièce d’identité voire d’un extrait K-bis pour les personnes morales.

Bien que vous disposiez de 3 mois pour retirer votre acte, il est évidemment recommandé de vous rendre sans délai à l’étude car l’acte qui vous est signifié peut contenir des informations importantes et urgentes.

79. Est-il possible de demander une copie de l’acte d’huissier par mail ?

La copie d’un acte d’huissier ne peut pas être signifiée par simple mail. Cependant, vous pouvez donner votre consentement à un huissier de justice pour être destinataire de significations électroniques et recevoir copie de l’acte en format numérique sur la plateforme sécurisée Securact.

Il vous faudra au préalable signer un document attestant de votre consentement pour cette modalité de délivrance. Vous pourrez alors consulter votre acte d’huissier après avoir reçu un mail ou un SMS vous avertissant de sa disponibilité sur Securact.

80. Un huissier peut-il ouvrir ma porte sans mon autorisation ?

Un huissier de justice peut ouvrir la porte de votre domicile sans votre autorisation lorsqu’il a en sa possession un titre exécutoire ou une autorisation judiciaire à cette fin. Si vous êtes absent de votre domicile ou que vous refusez d’ouvrir la porte à l’huissier, ce dernier peut pénétrer de force dans votre domicile à condition qu’il soit accompagné :

  • soit du maire de la commune, d’un conseiller municipal, d’un fonctionnaire municipal ou d’une autorité de police ou de gendarmerie ;
  • soit à défaut de 2 témoins majeurs qui n’ont pas de lien avec le créancier et l’huissier de justice.

Partie 7 :
Injonction de payer

81. Quelles créances sont concernées par la procédure d’injonction de payer ?

Les créances pouvant faire l’objet d’une injonction de payer répondent à la triple condition juridique d’être certaines (non contestables), liquides (montant déterminé) et exigibles (délai de paiement échu). Il n’est prévu ni montant minimal ni montant maximal.

Pour être admissible dans le cadre de la procédure d’injonction de payer, la créance doit résulter :

  • D’un contrat civil ou commercial, ce qui permet d’inclure une éventuelle clause pénale (contrat de bail, vente, crédit à la consommation…) ;
  • D’une obligation statutaire (cotisations caisses de retraite, charges de copropriété…) ;
  • D’une lettre de change, d’un billet à ordre ou de l’acceptation de cession de créance par bordereau Dailly.

Rappelons ici que le recouvrement d’un chèque impayé fait l’objet d’une procédure spécifique.

82. Comment se déroule la procédure d’injonction de payer ?

La procédure d’injonction de payer nécessite en premier lieu de déposer de façon non contradictoire une requête auprès du juge compétent. Dans cette requête, vous devrez notamment faire mention de votre identité, de l’identité de votre débiteur, du décompte de l’impayé et de l’origine de la créance. Vous devrez également produire toutes les pièces utiles ou nécessaires permettant de justifier la situation d’impayé à laquelle vous faites face.

Une fois votre requête déposée auprès du greffe du tribunal compétent, elle sera examinée par le juge qui, s’il l’estime fondée, rendra une ordonnance portant injonction de payer.

L’huissier de justice signifiera ensuite cette ordonnance et sa requête au débiteur qui disposera alors  d’un délai d’un mois pour former opposition. A défaut, il conviendra de demander au greffe du tribunal d’apposer la formule exécutoire sur l’ordonnance. Pour faire exécuter cette ordonnance, vous devrez à nouveau vous adresser à un huissier de justice.

Point important : vous avez 6 mois pour faire signifier par huissier de justice l’ordonnance d’injonction de payer à votre débiteur. Passé ce délai, l’ordonnance sera non avenue, c’est-à-dire caduque.

83. Quelle est la juridiction compétente en matière d’injonction de payer ?

La juridiction compétente en matière d’injonction de payer dépend de la nature de votre créance.

Si l’impayé auquel vous faites face concerne par exemple un loyer d’habitation ou le remboursement d’un crédit à la consommation, le juge compétent sera le juge des contentieux de la protection.

De façon générale, toute créance de nature civile (facture, reconnaissance de dette…) donnera compétence au président du Tribunal judiciaire.

Pour une créance impayée de nature commerciale, notamment dans les rapports entre professionnels, le juge compétent sera le président du Tribunal de commerce.

S’agissant de la compétence géographique, sauf cas particulier, le tribunal territorialement compétent est celui du lieu de résidence de votre débiteur.

84. Que faire si la demande d’injonction de payer est rejetée ?

Si votre demande d’injonction de payer est rejetée, en tout ou partie, vous ne disposez pas de recours dans le cadre de cette procédure.

Cependant, vous pouvez toujours engager une procédure judiciaire classique de recouvrement par requête ou assignation devant une juridiction du fond ou en référé. Dans ce cas, le débiteur sera appelé à participer de façon contradictoire et à se défendre quant à cette situation d’impayé. Le juge rendra ensuite un jugement au regard des différents éléments de preuve rapportés et des débats.

Si le juge condamne votre débiteur, vous pourrez faire appel à un huissier de justice afin que ce dernier puisse signifier la décision et procéder au recouvrement forcé de votre créance.

85. Pourquoi faire appel à un huissier de justice pour une injonction de payer ?

Un huissier de justice est un professionnel du droit rompu aux exigences et spécificités du recouvrement amiable et judiciaire de créance. Il maîtrise parfaitement la procédure d’injonction de payer et peut se charger de la mettre en œuvre dès l’apparition de l’impayé.

Démarches amiables, montage du dossier, dépôt de la requête au greffe du juge compétent, obtention du titre, signification et mise à exécution de l’ordonnance… l’huissier intervient à toutes les étapes de cette procédure simplifiée en lui apportant sa rigueur et son expertise.

86. Comment contester une ordonnance d’injonction de payer ?

Si un huissier vous signifie une ordonnance d’injonction de payer qui vous condamne à payer une certaine somme, vous disposez alors d’un délai de 1 mois pour contester cette ordonnance par voie d’opposition. Pour cela, vous devez, en personne ou par tout mandataire, en faire la déclaration au greffe de la juridiction qui a rendu l’ordonnance, soit par déclaration contre récépissé soit par lettre recommandée.

Votre opposition nécessitera de renseigner votre identité et les motifs de la contestation. Il vous sera demandé d’apporter toute pièce utile pour identifier et examiner votre situation (copie de l’ordonnance et de la requête, copie de la signification, contrat, facture, justificatifs de paiement…).

Partie 8 :
Livraison VEFA

87. Comment procéder à la livraison d’un appartement en VEFA ?

Lorsque les travaux de votre appartement acheté en VEFA sont terminés, votre promoteur va vous convier à la livraison de votre appartement, généralement par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le jour J, votre promoteur vous remettra les clés de votre appartement à la suite d’une visite. Durant cette visite, vous pourrez émettre d’éventuelles réserves si vous constatez des malfaçons ou des non-conformités des travaux par rapport au contrat de vente définitif de votre logement.

Si vous n’émettez aucune réserve, vous devrez payer le solde du prix restant dû à la signature du procès-verbal de livraison. C’est également à partir de cette date que vous serez directement bénéficiaire de toutes les garanties attachées à la construction de votre logement neuf.

88. Pourquoi faire appel à un huissier de justice pour une livraison en VEFA ?

Faire appel à un huissier de justice pour vous assister lors de la livraison de votre logement en VEFA vous permet d’obtenir un constat d’huissier décrivant de façon incontestable les conditions de la livraison. Ce procès-verbal portera notamment sur les possibles malfaçons et réserves formulées durant la livraison, les documents échangés, les clés remises, le règlement du solde…

Vous aurez ainsi en votre possession un élément de preuve irréfutable à la date certaine concernant le déroulement de cette livraison et votre éventuelle demande de consignation. Cet élément de preuve constituera une arme particulièrement redoutable en cas de litige avec un promoteur qui tarderait à lever certaines réserves ou refuserait la consignation.

89. Comment demander la consignation des 5 % restant dus ?

Le jour de la livraison de votre logement en VEFA, si vous souhaitez émettre des réserves concernant les travaux réalisés, vous pouvez avoir tout intérêt à demander la consignation du solde de la facture restant dû, représentant 5 % de la facture d’achat. Si une clause spéciale n’est pas prévue dans le contrat de vente, il est d’usage de procéder à cette consignation entre les mains du notaire ou de la Caisse des dépôts et consignations.

Vous aurez ainsi une garantie supplémentaire que votre promoteur lève bien les réserves émises pour que le logement soit conforme au contrat de vente, et le promoteur sera quant à lui assuré d’être intégralement réglé par la suite.

Cette consignation peut être convenue préalablement au rendez-vous de la livraison, ou encore au m

Si vous constatez la moindre anomalie, qu’elle soit matérielle, esthétique ou encore technique, vous pouvez émettre toutes les réserves correspondantes au moment de la livraison de votre appartement. Ces réserves seront à mentionner dans le procès-verbal de livraison de votre appartement. Ce procès-verbal peut être rédigé sur papier libre, mais fait généralement l’objet d’un document standardisé fourni par le promoteur.

Pour éviter tout litige ou toute contestation de la part de votre promoteur notamment sur la nature ou la gravité des réserves, il est recommandé de solliciter l’assistance d’un huissier de justice qui pourra procéder à un constat de livraison en VEFA comprenant un descriptif précis des réserves émises.

oment de la signature du procès-verbal.

90. Comment émettre des réserves lors de la livraison de son appartement ?

Si vous constatez la moindre anomalie, qu’elle soit matérielle, esthétique ou encore technique, vous pouvez émettre toutes les réserves correspondantes au moment de la livraison de votre appartement. Ces réserves seront à mentionner dans le procès-verbal de livraison de votre appartement. Ce procès-verbal peut être rédigé sur papier libre, mais fait généralement l’objet d’un document standardisé fourni par le promoteur.

Pour éviter tout litige ou toute contestation de la part de votre promoteur notamment sur la nature ou la gravité des réserves, il est recommandé de solliciter l’assistance d’un huissier de justice qui pourra procéder à un constat de livraison en VEFA comprenant un descriptif précis des réserves émises.

91. Quelles sont les garanties offertes à l’acquéreur en VEFA ?

Après la remise des clés, en tant qu’acquéreur de votre logement en VEFA, vous bénéficiez de différentes garanties :

  • la garantie de parfait achèvement, portant globalement sur l’exécution des ouvrages et l’installation des équipements. Elle impose au constructeur de reprendre les vices apparents ou défauts de conformité constatés jusqu’à un mois après la livraison de votre logement. Elle peut être mise en œuvre dans l’année qui suit la livraison.
  • la garantie biennale — également connue sous le nom de garantie de bon fonctionnement — vise quant à elle à assurer le bon fonctionnement des équipements dissociables de votre logement (par exemple les volets roulants, les interrupteurs, la robinetterie, les radiateurs…). Cette garantie peut être actionnée pendant les deux années suivant la livraison de votre logement ;
  • la garantie décennale, la plus importante, vous protège contre tout dommage structurel ou rendant l’habitation impropre à sa destination. Elle court pendant 10 ans à compter de la livraison de votre logement.

92. Que faire en cas de refus de consignation des 5 % restants ?

Votre promoteur ne peut théoriquement pas vous refuser de consigner les 5 % restants du prix de vente de votre logement si vous formulez des réserves lors de la livraison de votre logement en VEFA.

En effet, cette possibilité de consignation des 5 % restants est prévue légalement, et peut s’opérer entre les mains d’un tiers de confiance comme le notaire ou la Caisse des dépôts et consignations. En revanche, il convient de se référer aux clauses du contrat et, si aucun accord ne peut être trouvé quant à l’identité du tiers, il sera probablement impératif d’en référer à la juridiction compétente.

Pour éviter toute contestation de la part de votre promoteur, il est hautement conseillé de vous faire accompagner par un huissier de justice qui dressera un procès-verbal de constat décrivant vos réserves sur l’état du logement et relevant éventuellement le refus du promoteur de consigner les 5 % restants du prix de vente.

Partie 9 :
PACS

93. Comment mettre fin à un PACS ?

Quelle que soit la motivation de votre décision, vous pouvez mettre fin à tout moment au pacte civil de solidarité de façon conjointe ou unilatérale. S’il s’agit d’une décision commune, les partenaires devront remplir une déclaration conjointe de dissolution du PACS à remettre ou adresser à la mairie du lieu d’enregistrement ou chez le notaire qui y a procédé.

Si les deux partenaires du PACS ne s’entendent pas sur cette rupture, un seul des partenaires peut choisir unilatéralement de rompre le PACS. Pour cela, ce partenaire devra faire signifier par acte d’huissier de justice sa volonté de rompre le PACS à son partenaire. L’huissier de justice remettra également une copie de cette signification au notaire ayant enregistré le PACS ou à l’officier d’état civil du lieu où il a été enregistré.

94. Quels sont les motifs de dissolution d’un PACS ?

Le Code civil énumère les différents motifs de dissolution du PACS, à savoir :

  • le décès de l’un des partenaires ;
  • le mariage des partenaires ou de l’un d’entre eux ;
  • la décision commune des partenaires  de rompre le PACS ;
  • la décision unilatérale de l’un des partenaires de rompre le PACS.

95. À partir de quelle date la dissolution du PACS est-elle effective ?

Une fois que l’officier d’état civil ou le notaire sont dûment informés de la survenance d’une cause de rupture du PACS, il doit procéder à l’enregistrement de la dissolution et en assurer la publicité. La dissolution du PACS prend alors effet entre les parties à la date de l’enregistrement de la rupture du PACS, et à l’égard des tiers à compter de la date d’accomplissement des formalités de publicité.

Partie 10 :
Pension alimentaire

96. Que faire en cas de pension alimentaire non payée ?

La créance alimentaire fait l’objet d’un traitement particulier par le législateur en vue de protéger son bénéficiaire. Si vous faites face à une pension alimentaire ou à une contribution aux charges du mariage non payée, différents mécanismes sont ainsi prévus :

  • Confier à la CAF (caisse d’allocations familiales) ou la MSA (mutualité sociale agricole) le recouvrement de la pension alimentaire pour des sommes datant au maximum de deux ans ;
  • Mettre en place une procédure de paiement direct en faisant appel à un huissier de justice, pour les sommes à venir et l’arriéré ancien de 6 mois maximum ;
  • Poursuivre l’exécution forcée de façon classique par l’intervention d’un huissier de justice qui engagera toute procédure utile (saisie sur compte bancaire, saisie-vente, saisie immobilière…)
  • Engager une saisie des rémunérations auprès du juge de l’exécution du tribunal judiciaire dont vous dépendez, procédure que vous pouvez confier à votre huissier de justice ;
  • En dernier recours, transmettre votre dossier au Trésor public si les précédentes démarches détaillées ci-dessus ont échoué.

97. Qu’est-ce que la procédure de paiement direct ?

La procédure de paiement direct consiste à poursuivre le paiement d’une pension alimentaire dans le cas où celle-ci est impayée en totalité ou en partie, et ce dès le premier retard d’impayé (en théorie un seul jour de retard suffit pour y recourir). Cette procédure peut être mise en œuvre par votre huissier de justice entre les mains d’un tiers détenant des sommes dues à la personne débitrice de la pension alimentaire.

En d’autres termes, la procédure de paiement direct peut par exemple être engagée auprès de l’employeur de votre débiteur. Cet employeur retiendra alors une partie du salaire de la personne qui vous doit la pension alimentaire pour vous la reverser directement.

Cette procédure évite ainsi tout retard ou tout impayé de pension alimentaire en raison de la mauvaise foi ou de la négligence de la personne redevable. Elle offre par ailleurs une place privilégiée à son créancier par rapport aux autres créanciers du débiteur, en raison du caractère alimentaire de la créance.

98. Quelles sont les conditions pour appliquer la procédure de paiement direct ?

Pour bénéficier de la procédure de paiement direct, vous devez :

  • Fournir le titre fixant la pension alimentaire (décision de justice, convention homologuée, acte notarié…) ;
  • Justifier d’un premier impayé de la pension alimentaire ou d’un versement irrégulier ou incomplet.

Cette procédure permet par ailleurs de rechercher le règlement des sommes alimentaires à venir ainsi que l’arriéré échu sur les 6 derniers mois.

Si vous satisfaites à toutes ces conditions, vous pouvez vous adresser à un huissier de justice du lieu de votre résidence pour demander à bénéficier de la procédure de paiement direct. Celui-ci vous demandera toutes les informations utiles pour la réussite de l’opération.

L’huissier de justice notifiera ensuite dans les huit jours votre demande de paiement direct au tiers désigné (ex. : l’employeur de votre ex-époux), en respectant les formes prescrites en la matière.

99. Que faire en cas de pension alimentaire non payée et non éligible au paiement direct ?

Si vous ne pouvez pas bénéficier de la procédure de paiement direct pour le versement de la pension alimentaire, par exemple pour un arriéré datant de plus de 6mois, vous pouvez toujours :

  • faire appel à un huissier de justice pour mettre en œuvre toute autre procédure d’exécution forcée, comme une saisie sur compte bancaire ou une saisie-vente ;
  • engager une saisie sur salaire auprès du juge compétent, en confiant là-encore votre dossier à votre huissier de justice ;
  • demander le recouvrement de la pension alimentaire impayée au trésor public.

100. Comment mettre fin à une procédure de paiement direct ?

En tant que bénéficiaire d’une pension alimentaire, vous pouvez mettre fin à la procédure de paiement direct en informant directement votre huissier de justice. L’huissier de justice pourra ainsi notifier au tiers procédant aux versements la mainlevée de cette procédure par lettre recommandée avec avis de réception.

Si vous deviez jusqu’à présent payer une pension alimentaire par application de la procédure de paiement direct et que vous n’êtes plus redevable de cette pension alimentaire, vous pouvez mettre fin à cette procédure en faisant appel à un huissier de justice qui transmettra au tiers le certificat attestant de la suppression ou de la fin de la pension alimentaire.

Partie 11 :
Recouvrement

101. Quand dois-je faire appel à un huissier de justice en cas d’impayé ?

En cas d’impayé, quelle qu’en soit la cause, un huissier de justice peut intervenir de deux façons :

  • Par la mise en place d’une stratégie de recouvrement amiable, avec par exemple des relances téléphonique ou électroniques, un déplacement au domicile ou au siège du débiteur ou encore la signification d’une sommation valant mise en demeure de payer ;
  • Par l’exécution forcée d’un titre exécutoire (décision de justice, acte notarié, convention homologuée…) lui permettant d’engager des procédures coercitives sur le patrimoine du débiteur (ex. : saisie sur salaire, saisie sur compte bancaire…).

L’huissier de justice est le spécialiste du recouvrement de créance, n’hésitez pas à prendre contact avec lui pour obtenir des conseils et envisager la meilleure solution dans votre situation.

102. Comment mettre en place une saisie conservatoire pour garantir ma créance ?

Pour garantir le paiement de votre créance, il est possible de solliciter la mise en place d’une mesure conservatoire si vous pouvez justifier, d’une part, d’une créance au moins fondée en son principe et, d’autre part, de circonstances qui en menacent le règlement (ex. : un débiteur qui organise son insolvabilité en vendant plusieurs de ses biens).

Pour demander à votre huissier de justice d’engager directement une saisie conservatoire, vous devez être en possession de l’un de ces éléments :

  • un titre exécutoire (décision de justice, acte notarié…) ;
  • une décision de justice qui n’a pas encore force exécutoire (absence d’exécution provisoire, délai d’appel suspensif…) ;
  • un billet à ordre impayé ;
  • une lettre de change acceptée mais impayée ;
  • un chèque impayé ;
  • un loyer impayé s’il résulte d’un contrat de bail écrit uniquement.

Si vous n’avez aucun de ces documents, votre huissier peut se charger de présenter une requête non contradictoire au Juge de l’exécution, voire au Président du Tribunal de commerce dans certains cas, aux fins de pratiquer une saisie conservatoire à l’encontre de votre débiteur.

L’huissier de justice procèdera ensuite à l’exécution de cette procédure et en informera le débiteur. Attention : si vous ne disposiez pas de titre exécutoire ou de décision de justice, vous devrez dans le délai d’un mois engager des démarches pour l’obtenir.

103. Comment exécuter une décision de justice ou un acte notarié exécutoire ?

Les huissiers de justice sont des officiers ministériels titulaires d’un monopole leur conférant une compétence exclusive pour mettre à exécution les titres exécutoires comme une décision de justice ou un acte notarié exécutoire. Ils peuvent à ce titre effectuer toutes sortes de procédures, pour le recouvrement d’une créance ou la réalisation d’une obligation, après avoir pris soin de vérifier minutieusement le respect des conditions et formalités imposées.

104. À quelles informations l’huissier de justice a-t-il accès ?

Dans le cadre de ses fonctions, en application d’un titre exécutoire, un huissier de justice peut rechercher des informations concernant un débiteur notamment auprès :

  • des administrations régionales, départementales ou communales ainsi que des entreprises contrôlées par l’État pour obtenir des informations concernant l’adresse du débiteur, l’identité et l’adresse de l’employeur ou encore la composition du patrimoine immobilier d’un débiteur ;
  • du fichier des comptes bancaires (FICOBA) pour avoir accès aux coordonnées bancaires d’un débiteur ;
  • du système d’immatriculation des véhicules (SIV) pour savoir si un débiteur possède un véhicule à son nom ;
  • de la conservation des hypothèques pour avoir de plus amples informations concernant le patrimoine immobilier d’un débiteur.

105. Quel est le délai de prescription pour recouvrer une créance ?

Depuis la réforme de 2008 portant sur la prescription en matière civile, le délai de droit commun pour faire valoir ses droits est de 5 ans. Il en va notamment ainsi pour le recouvrement d’une créance entre particuliers ou entre professionnels.

Cependant, plusieurs délais spécifiques trouvent à s’appliquer en fonction des matières dont relève le litige.

Le délai de prescription est ainsi réduit à 3 ans en matière de contentieux locatif pour un bail d’habitation principal, et à 2 ans pour la plupart du contentieux relevant des baux commerciaux.

Il est également abaissé à 2 ans dans le cas d’une créance due par un débiteur non professionnel à un créancier agissant en tant que professionnel (ex. : un client qui ne paie pas sa commande auprès d’une entreprise, un crédit à la consommation impayé…).

Partie 12 :
Saisie-attribution

106. Mon compte bancaire est bloqué : que faire ?

Lorsque vous faites l’objet d’une saisie sur compte bancaire, les sommes disponibles sont bloquées par l’établissement bancaire et le compte ne peut enregistrer de nouvelles opérations durant les 15 jours qui suivent la signification de la saisie.

Ce délai permet à l’établissement bancaire de prendre en compte les éventuelles opérations effectuées avant la saisie mais non encore comptabilisées à cette date (dépôt d’un chèque, virement non crédité…). Dans les 8 jours qui suivent, une dénonciation de la saisie vous sera faite par acte d’huissier de justice.

Le premier réflexe est de vous rapprocher de l’huissier de justice instrumentaire pour faire un point sur votre dossier et éventuellement mettre en place un échéancier. Vous aurez la possibilité d’acquiescer à la saisie pour que le compte soit débloqué dans les plus brefs délais.

107. Quels sont les effets de la saisie-attribution ?

La saisie attribution a pour effet de bloquer votre compte bancaire et emporte en théorie attribution immédiate des sommes disponibles à votre créancier. Cependant, vous disposerez d’un délai de contestation d’un mois et ce n’est qu’à l’issue de ce délai que les sommes seront reversées à votre créancier.

Durant les 15 jours suivant la délivrance de la saisie, votre compte bancaire sera bloqué pour permettre à votre banque d’enregistrer toutes les opérations réalisées antérieurement mais non encore enregistrées.

Pour les personnes physiques, une somme appelée solde bancaire insaisissable est laissée à la disposition du débiteur si le compte est suffisamment créditeur. Cette somme représente en 2021 un montant de 565.34€, qui n’est laissé que sur un compte en cas de saisies multiples.

A la fin de la procédure, après règlement des sommes bloquées, une mainlevée-quittance est délivrée à la banque.

108. Comment contester une saisie-attribution ?

Une fois la saisie-attribution réalisée, une copie de la saisie vous sera signifiée par voie d’huissier de justice dans les 8 jours. Vous pourrez alors contester la saisie-attribution dans un délai d’un mois devant le juge de l’exécution compétent, à savoir celui de votre domicile.

Pour ce faire, vous devez citer votre créancier par voie d’assignation délivrée par un huissier de justice, et en informer l’huissier de justice qui a pratiqué la saisie attribution par lettre recommandée avec avis de réception.

Il vous faudra également aviser l’établissement bancaire concerné par lettre simple et remettre une copie de l’assignation au greffe du juge de l’exécution saisi de la contestation.

Le juge se prononcera alors sur la validité de la saisie-attribution, et pourra vous condamner au paiement des frais engagés dans le cadre de la contestation.

109. Que risque le tiers saisi en cas de déclaration fausse ou incomplète ?

Lorsqu’un huissier régularise une saisie-attribution entre les mains d’un tiers, ce tiers est tenu de déclarer sur-le-champ l’étendue de son obligation envers le débiteur. En d’autres termes, il précise quelles sommes lui-même doit au débiteur, l’objectif de la procédure étant qu’il les reverse à l’huissier et non au débiteur.

Lors de la saisie, le tiers en communique toute pièces justificatives utiles et une copie de l’acte lui est remise. Sa position de tiers saisi l’expose à des sanctions importantes en cas d’entrave à l’exécution de la mesure.

En effet, une déclaration inexacte ou mensongère permet de rechercher sa condamnation à des dommages et intérêts. Pire encore, l’absence de déclaration l’expose à être lui-même condamné au paiement des sommes dues, à charge pour lui de se retourner ensuite contre le débiteur.

110. Dans quels cas mettre en place une procédure de saisie-attribution ?

S’agissant d’une voie d’exécution forcée, la réalisation d’une saisie-attribution nécessite l’obtention préalable d’un titre exécutoire comme une décision de justice.

Cette procédure peut être mise en place entre les mains de tout tiers dépositaire ou redevable de sommes d’argent envers le débiteur. Il peut s’agit d’un établissement bancaire, d’une compagnie d’assurance, d’un locataire pour un bail commercial ou d’habitation, d’un client…

Il convient cependant de rappeler que les sommes considérées comme des rémunérations ne peuvent être saisies que par le biais d’une procédure de saisie des rémunérations.